▇房地產(chǎn)評(píng)估

是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，也稱(chēng)為房地產(chǎn)估價(jià)，由專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員，根據(jù)特定的評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照必要的評(píng)估程序，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，經(jīng)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素綜合分析，估算在特定時(shí)間最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是評(píng)估人員的定價(jià)，而是評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

▇房地產(chǎn)評(píng)估類(lèi)型

從目前評(píng)估實(shí)例上看，房地產(chǎn)在交易、租賃、抵押、擔(dān)保、開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)都有可能對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，另外單純地上建筑物也是通常的評(píng)估對(duì)象，單純土地在其出讓、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)也存在評(píng)估，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃價(jià)值、企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處與司法鑒定評(píng)估、出國(guó)移民財(cái)產(chǎn)證明價(jià)值評(píng)估和其他房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，這些都屬于房地產(chǎn)評(píng)估范疇。

▇房地產(chǎn)評(píng)估目的

房地產(chǎn)評(píng)估目的，是房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中出現(xiàn)的權(quán)屬變更行為，包括轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)、課稅、拍賣(mài)、保險(xiǎn)、理賠、拆遷、征用、賠償、分割、析產(chǎn)、合并、糾紛、移民、公證等。

▇房地產(chǎn)評(píng)估方法

成本法：是指對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)，按照評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造同類(lèi)型房地產(chǎn)所需成本總和。成本法有成本積算法、重置成本法。

（1）成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

（2）重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。

市場(chǎng)比較法：是選取市場(chǎng)上相同類(lèi)型、相同用途、地段相近及其他條件相似的房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，通過(guò)各個(gè)因素進(jìn)行調(diào)整、修正后，得出評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。

剩余法：通常對(duì)單項(xiàng)房產(chǎn)或土地評(píng)估的一種方法，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)為土地使用權(quán)價(jià)值與房產(chǎn)價(jià)值之和，在知道或者可以測(cè)算出來(lái)房地產(chǎn)總價(jià)時(shí)，評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。

收益法：也稱(chēng)為收益還原法，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法：通常是對(duì)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（土地或在建工程等）進(jìn)行評(píng)估的方法，通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，得出評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

基準(zhǔn)地價(jià)法：通常是對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的方法，參照相同級(jí)別、相同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行調(diào)整、修正后，得出評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。

路線價(jià)法：是指臨接特定街道、使用價(jià)值相等街區(qū)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的方法，將評(píng)估對(duì)象與相近的土地，進(jìn)行深度指數(shù)、寬度、容積率、朝向、寬深比率等系數(shù)修正，得出評(píng)估對(duì)象土地價(jià)值的方法。