(一)不動產(chǎn)損失評估
       搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價值類型是“拆遷補(bǔ)償價值”。拆遷補(bǔ)償價值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的評估對象在評估基準(zhǔn)日可能獲得的補(bǔ)償價值。例如當(dāng)?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補(bǔ)償價值。對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估。當(dāng)?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價適當(dāng)浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價值。
       (二)停產(chǎn)損失評估
       《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。一般以被拆遷房屋補(bǔ)償價值的一定比例計(jì)算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補(bǔ)償。
       搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機(jī)械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計(jì)劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進(jìn)行。在工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計(jì)算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入計(jì)算。當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實(shí)際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。
       (三)搬遷費(fèi)評估
       工廠搬遷費(fèi)評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運(yùn)到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費(fèi)用的估測。評估中搬遷費(fèi)不計(jì)資金成本。
       搬遷費(fèi)的估價不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟(jì)合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費(fèi)用計(jì)價的基礎(chǔ)。以機(jī)器設(shè)備為例，搬遷費(fèi)一般應(yīng)包括：拆卸費(fèi)，包裝費(fèi)，吊裝費(fèi)，運(yùn)費(fèi)，卸車費(fèi)，安裝調(diào)試費(fèi)，驗(yàn)收費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)，管理費(fèi)，保險費(fèi)。搬遷費(fèi)評估為計(jì)價所設(shè)定的運(yùn)輸方案，不是搬遷組織措施計(jì)劃，更不是裝車計(jì)劃。

      工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補(bǔ)償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。包括：
       1．鑒于為搬遷損失給付補(bǔ)償?shù)牟块T不同，對應(yīng)的搬遷損失評估報告特別是價值類型必須符合該部門的有關(guān)規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進(jìn)行，價值類型是“拆遷補(bǔ)償價值”。而對于給付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)牟块T不承諾補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，如訂單流失、信譽(yù)受損等形成的間接損失，則不列入評估范圍內(nèi)。
       2．搬遷企業(yè)占地面積，土地使用權(quán)依長期合同租賃取得。租賃費(fèi)已一次付清，租金遠(yuǎn)低于現(xiàn)行市價。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權(quán)利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入評估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權(quán)的取得方式和價格協(xié)議中，向有關(guān)部門申報經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
       3．在工廠搬遷損失評估中，注冊資產(chǎn)評估師要加強(qiáng)現(xiàn)場清查核實(shí)。工業(yè)建筑要逐一核實(shí)建筑面積和結(jié)構(gòu)；機(jī)器設(shè)備要逐臺設(shè)定運(yùn)輸方案，關(guān)注拆卸損失和不可預(yù)見損失；存貨除數(shù)量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數(shù)；大量的在產(chǎn)品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數(shù)量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”。